Pavel Nádvorník v ESTATE
Březnové vydání časopisu Estate otisklo anketu s developery, týkající se výstavby nových bytů. Za skupinu REDSTONE byl osloven Pavel Nádvorník, development director ve skupině Redstone. Přinášíme vám jeho odpovědi otisknuté v časopisu Estate.
Investoři zásobují nájemní trh novými byty
Investiční byty jsou v Česku fenomén. Individuální investoři tvoří zhruba třetinu trhu s novými byty, shodují se developeři. Ti se jim částečně snaží vycházet vstříc optimálními dispozicemi menších bytů, které budou s velkou pravděpodobností určeny k dalšímu pronájmu. Investoři přitom nesází jen na výnos z nájmu, ale spoléhají se i na růst hodnoty bytů v čase, shodují se developeři v Kulatém stole Estate.
Z nedostupnosti bytů bývají často obviňováni individuální investoři, kteří nakupují byty. Jak velká je jejich role na trhu s novými byty a jak moc se podílejí na vysoké poptávce, která tlačí na růst cen?
Role individuálních investorů bývá podle našeho názoru často přeceňována. Ano, tvoří významnou část poptávky, zejména v období nízkých úrokových sazeb, ale nejsou primární příčinou růstu cen. Tou je dlouhodobě nedostatečná nabídka nových bytů.
Pokud trh roky produkuje méně bytů, než kolik odpovídá demografickému vývoji a migračním trendům, vzniká strukturální nerovnováha. Investoři do tohoto prostředí vstupují, ale nevytvářejí jej. Navíc část těchto bytů končí na nájemním trhu, což pomáhá zvyšovat nabídku nájemního bydlení.
Z širší perspektivy je třeba vnímat, že nemovitosti jsou v Česku stále považovány za stabilní uchovatele hodnoty. Pokud by byla nabídka pružnější a povolovací procesy efektivnější, cenový tlak by byl výrazně nižší bez ohledu na podíl investorů.
Investičně nejzajímavější jsou malé byty 1+kk a 2+kk. Přihlížíte při návrhu a optimalizaci dispozic u svých projektů k tomu, že s největší pravděpodobností tyto malé byty budou sloužit k pronájmu?
V každém projektu samozřejmě pracujeme s detailní analýzou cílové skupiny i budoucího využití jednotek. U menších dispozic je zřejmé, že část z nich bude sloužit jako investiční byty určené k pronájmu.
Na druhou stranu se nesoustředíme pouze na krátkodobou optimalizaci výnosu. Klíčové je pro nás dlouhodobé fungování projektu jako celku – tedy kvalita veřejného prostoru, mix dispozic, občanská vybavenost i dopravní dostupnost.
Naše zkušenost z komerčních a retailových projektů nám dlouhodobě potvrzuje, že hodnotu vytváří především kvalitní prostředí a funkční celek, nikoli jen maximalizace počtu malometrážních nebo jakýchkoliv jiných konkrétních jednotek. Rezidenční development proto vnímáme podobně – jako dlouhodobou investici do lokality.
Budou se do budoucna svou podobou sbližovat vysoce optimalizované nájemní BTR projekty s částmi projektů s malými byty pro individuální prodeje, které ale také budou sloužit k pronájmu?
Určité sbližování lze očekávat. Model BTR (build-to-rent) pracuje s efektivitou, provozní optimalizací a službami pro nájemníky. Část těchto principů se přirozeně promítá i do klasických rezidenčních projektů, zejména pokud je významná část bytů následně pronajímána.
Rozdíl však zůstane v investičním horizontu a správě. BTR projekty jsou typicky navrhovány jako jeden funkční celek s jednotnou správou a dlouhodobým investorem. Individuálně prodané byty, byť často pronajímané, mají fragmentovanou vlastnickou strukturu, což přináší jiné provozní i komunitní dynamiky.
Do budoucna tak spíše očekáváme inspiraci principy BTR než úplné sjednocení obou modelů.
Loni opět ceny nových bytů rostly rychleji než ceny nájemného. Může fakt, že výnos z nájemného tím klesá, časem ochladit poptávku po nákupech investičních bytů?
Pokles výnosnosti může část investorů přimět k větší opatrnosti, zejména těch, kteří nakupují čistě s krátkodobou výnosovou logikou. Český trh je však specifický tím, že investice do bytů je často kombinací výnosu z nájmu a očekávání dlouhodobého kapitálového zhodnocení. Pokud bude nabídka nových bytů nadále omezená, tlak na ceny nemusí výrazně polevit, ani když budou nižší výnosy z nájmu. Zásadní roli bude hrát vývoj úrokových sazeb a investičních příležitostí.
Z pohledu developera je ale klíčové něco jiného: stabilní a předvídatelné prostředí. Pokud se podaří urychlit povolovací procesy a zvýšit objem výstavby, trh se postupně vyváží přirozeněji než za použití administrativních zásahů do poptávky.
